Das radikal soziale Wohnmodell: Zwei Rechnungen zum Vergleichen

1.) Die herkömmliche (kapitalistische) Rechnung:
Wir kaufen ein Baugrundstück mit 5000 m² in einer guten (mäßigpreisigen) Lage (z.B. St. Pölten-Randlage) um Euro 100,– pro m² ergibt 500.000,– Euro

Wir bauen eine Wohnhausanlage mit 25 Wohnungen mit durchschnittlich 100m² Wohnnutzfläche, das sind dann 2.500 m² Wohnnutzfläche um Gesamtbaukosten von Euro 2.000,– pro m² Wohnnutzfläche, das ergibt 5,000.000,—Euro .

Wir setzen also 5,500.000,—Euro an Kapital ein. Wir rechnen damit, dass die Wohnungen zumindest 50 Jahre lang benutzbar sind.

Wenn wir ein großer Wohnbauträger sind, haben wir das Geld auf der Kante oder bekommen es von der Bank zu einem Zinssatz von 2,5 % fix auf 25 Jahre.
Das ergibt eine Gesamtrückzahlung von 7,485.500,– Euro und eine Monatsrate von 24.585,– Euro. Das ist pro Wohnung von 100m² eine Gesamtrückzahlung von 299.420,– Euro und eine Monatsrate von 983,– Euro.

Dann vermieten wir die Wohnungen zu einer Miete von rund 10,– Euro pro m² zuzüglich Verwaltungs- und Betriebskosten und haben auf diese Weise in 25 Jahren das Kapital abbezahlt und wir haben uns neues Vermögen in Höhe des Wertes der Wohnung (abzüglich eventueller zwischenzeitiger Instandsetzungskosten) , schätzungsweise Euro 100.000,– geschaffen, was gleichzeitig unser Gewinn aus der ganzen Aktion ist, das wären dann 3,33 Euro pro m².

Nach 25 Jahren
Die weitere Vermietung bringt uns höhere Gewinne in Höhe der Differenz der Instandhaltungskosten von Euro 3,33 pro m² und der marktmäßigen Miete von 10,00 Euro / m² , das sind dann 6,67 Euro pro m². Denn wenn wir davon ausgehen, dass eine qualitativ gut gebaute Wohnung eine Lebenszeit von zumindest 50 Jahren hat, und sie 200.000,– Euro Herstellungskosten hatte, ergibt sich ein Betrag von lediglich 3,33 Euro pro m² an Abschreibung für Abnutzung, der ausreichend Kapital für die laufende Instandsetzung und Erneuerung bildet.

Also pauschal gerechnet, verdienen wir in den restlichen 25 Jahren der gedachten Lebenszeit der Wohnung (in der wir die Wohnung nicht haben kaputtgehen lassen sondern laufend die 3,33 Euro pro m² pro Monat für die Instandhaltung verwendet haben,) in also 300 Monaten X 667,– Euro pro Monat Euro 200.000,– . So haben wir uns schließlich in Form jeder einzelnen Wohnung ein Vermögen von 300.000,– Euro und gerechnet auf die gesamte Wohnhausanlage von 7,500.000,– Euro gebildetohne dass wir am Anfang überhaupt eigenes Vermögen eingebracht haben. Die Bank hat dabei rund 2,500.000,– Euro verdient.

So funktioniert Vermögensumverteilung von unten nach oben!

 

2.) Das radikal soziale Wohnmodell mit Hilfe von Vermögenspools

Wir kaufen ein Baugrundstück mit 5000 m² in einer guten (mäßigpreisigen) Lage (z.B. St. Pölten-Randlage) um Euro 100,– pro m² ergibt 500.000,– Euro

Wir bauen eine Wohnhausanlage mit 25 Wohnungen mit durchschnittlich 100m² Wohnnutzfläche, das sind dann 2.500 m² Wohnnutzfläche um Gesamtbaukosten von Euro 2.000,– pro m² Wohnnutzfläche, das ergibt 5,000.000,—Euro .
Wir setzen also 5,500.000,—Euro an Kapital ein. Wir rechnen damit, dass die Wohnungen zumindest 50 Jahre lang benutzbar sind.

Wenn wir das Kapital mit einem Vermögenspool finanzieren, laden wir Menschen wie du und ich ein, erspartes Geld im Vermögenspool der Wohnhausanlage gegen Wertsicherung aber ohne Verzinsung anzulegen. Wir borgen uns daher kein Geld von der Bank zu einem Zinssatz von 2,5 % fix auf 25 Jahre, zahlen daher keinen Zins und haben nur eine Rückzahlungsverpflichtung soweit die Wohnhausanlage an Wert verloren hat.

Wenn wir davon ausgehen, dass eine qualitativ gut gebaute Wohnung eine Lebenszeit von zumindest 50 Jahren hat, und sie 200.000,– Euro Herstellungskosten und die ganze Wohnhausanlage von 25 Wohnungen daher 5,000.000,– Euro hatte, ergibt sich ein Betrag von lediglich 3,33 Euro pro m² an Abschreibung für Abnutzung, der ausreichend Kapital für die laufende Instandsetzung und Erneuerung bildet.

Das ergibt eine Gesamtrückzahlung von 5,000.000,– Euro (wertgesichert) in 50 Jahren und eine Monatsrate von 8.333,– Euro (wertgesichert). Das ist pro Wohnung von 100m² eine Monatsrate von 333,– Euro (wertgesichert).

Dann übergeben wir die Wohnungen in Nutzung zu einer reinen Nutzungsgebühr von rund 3,33 Euro pro m² zuzüglich Verwaltungs- und Betriebskosten. Die Nutzungsgebühr wird vollständig dazu verwendet entweder oder bzw. beides gleichzeitig das Haus in seinem Wert zu erhalten bzw. den Wertverlust durch Rückzahlung an die Kapitalgeber auszugleichen.

Die Nutzer verpflichten sich gleichzeitig in den Vermögenspool ihre Ersparnisse bei Nutzungsbeginn und auch ihre laufenden Ersparnisse einzubringen, wobei sie sich nach eigener freier Wahl zu dem für sie möglichen Sparbetrag entscheiden können. Nach Ende des Nutzungsverhältnisses bekommen sie ihren Sparbeitrag aus dem Vermögenspool wertgesichert zurück, wertgesichert deshalb, weil auch alle Einzahlungen im Ausmaß des VPI laufend erhöht oder gesenkt werden, wie sonst bei einer Miete heutzutage auch. Dies ermöglicht, dass im selben guten und gediegenen Haus sowohl Mindestsicherungsbezieher wie z.B. Flüchtlinge oder AlleinerzieherInnen oder MIndestrentner  als auch gut Verdienende Tür an Tür wohnen können.

Nach 25 Jahren
Als Wohnbauträger haben wir auf diese Weise kein neues Vermögen erworben.

Doch haben wir einer Vielzahl von Menschen eine Möglichkeit gegeben, ihr Geld in ein sinnvolles, gemeinwohlorientiertes Projekt und gleichzeitig auch mit hoher Sicherheit und gegen Wertsicherung (auf dem Sparbuch bekommt man heute sowieso nicht einmal das!) anzulegen. – Nach meiner Erfahrung mit den bisherigen größeren Vermögenspools liegen die Vermögenspooleinlagen von außenstehenden ( die Wohnhausanlage nicht selber nutzenden) Menschen bei durchschnittlich 20.000,– Euro , sodass sich in unserem Beispiel eine Anlegerzahl von rund 275 Menschen ergäbe.

Ein Nutzer, der ursprünglich kein Vermögen hatte, jedoch über die 3,33 Euro pro m² pro Monat hinaus einen Sparbeitrag von, sagen wir 5,00 Euro pro m² pro Monat geleistet hat, hat sich in 25 Jahren ein „kleines Vermögen“ von 150.000,– Euro (wertgesichert) aufbauen können.

Alle Nutzer haben unabhängig davon, wieviel sie gespart bzw. angelegt haben, eine schöne Wohnung 25 Jahre (und können es noch weiter) zu einer echt fairen Gegeneistung  (zum Selbstkostenpreis) bewohnen können.

So funktioniert der Stopp der Umverteilung von Unten nach Oben!!!

Gerade  weil dieses System und die Denkweise und der Umgang mit Geld und Vermögen doch ziemlich neu sind, freue ich mich sehr über jedes konstruktive Feedback.

3 Gedanken zu „Das radikal soziale Wohnmodell: Zwei Rechnungen zum Vergleichen“

  1. Hallo Herr Distelberger,

    genial was Sie hier Schreiben, dieses System geistert schon lange in meinem Kopf umher, bin gerade dabei einen alten Bauernhof zu sanieren, wir finanzieren momentan noch via „Bank“, aber auf Sicht denke ich an eine Finanzierung wie Sie diese hier ausgeführt haben.

    Halten Sie in der Nähe von Salzburg – Linz auch Vorträge?

    Beste Grüße
    Hans Aichriedler

    1. Ja gerne halte ich auch in Linz oder Salzburg ein Tagesseminar ev. kombiniert mit einem Vortrag. Vortrag allein halte ich nur in Ausnahmefällen. Für Näheres sprechen wir am besten telefonisch. 0650/7771237

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